WhatsApp 339.3074380 Ristrutturazione Milano: i balconi, che assolvono sia la funzione di affaccio e veduta, sia di elemento decorativo ed estetico dello stabile, si compongono di piano di calpestio, soletta, frontalino, sottobalcone, intradossi, etc., ma rappresentano elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato.
Questa duplice funzione determina anche conseguenze dal punto di vista della ripartizione delle spese in caso di interventi di ristrutturazione dei balconi, in relazione alla tipologia degli stessi, che possono essere “aggettanti” (ovvero sporgenti rispetto al fronte facciata), “incassati” (che non sporgono rispetto ai muri perimetrali), a castello (tipici di edifici degli anni ’50 e ’60, risultano inseriti nel perimetro dei muri portanti), ballatoi a cielo aperto (tipici della tipologia residenziale “a corte”, servono come spazi comuni per accedere alle diverse stanze delle unità abitative).
Ora, nel caso di balconi aggettanti, essi costituiscono un prolungamento dell’appartamento, e dunque appartengono in via esclusiva al proprietario: non trattandosi di struttura indispensabile per l’esistenza dei piani sovrastanti, non svolgono una funzione portante e quindi non costituiscono parti comuni.
I balconi “incassati”, non sporgendo rispetto ai muri perimetrali dell’edificio, costituiscono invece prolungamento del solaio e, pertanto, svolgono funzioni di separazione, copertura e sostegno dei diversi piani del condominio: in questo caso le spese per la ristrutturazione dei balconi vanno ripartite tra i proprietari degli appartamenti che vengono serviti da tale solaio sia come piano di calpestio che come soffitto.
Quando invece si affronta una ristrutturazione della facciata dei balconi, trattandosi di proprietà comune e incidendo sul decoro architettonico dello stabile, i costi sono sempre da spartirsi.
Dunque, in base alla duplice funzione individuale/collettiva dei balconi, si stabilisce che competono al proprietario dell’appartamento le spese relative al piano di calpestio o alla parte interna dei parapetti, mentre spettano al condominio i costi che attengono gli aspetti estetici.
Si pensi, a tal proposito, alle realizzazioni in vetro o in ceramica applicate alle balaustre, o alle ringhiere, o ai cementi decorativi: questi possono ritenersi di proprietà comune dell’intero condominio, e non del singolo proprietario, qualora siano stati originariamente previsti nel progetto di realizzazione dello stabile in questione.
Detto quindi in termini spicci: nel caso di ristrutturazione dei balconi aggettante le spese per la manutenzione graveranno solo sul proprietario dell’appartamento del quale il balcone costituisce prolungamento, mentre le spese per gli elementi decorativi verranno divise tra tutti i condomini.
Quanto agli usi, la legge ha stabilito che il proprietario dell’appartamento del piano inferiore, che pure avrà diritto al risarcimento per gli eventuali danni causati dal proprietario del balcone soprastante, dovrà però ottenere il consenso dello stesso per poter applicare tende da sole o altri elementi nella parte inferiore della soletta.
Obbligo che invece non sussiste nel caso di balconi incassati, nei quali la soletta è di proprietà comune a entrambi. Per quanto concerne il criterio di ripartizione delle spese per la ristrutturazione dei balconi resta a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.
Ristrutturazione della facciata dei balconi condominiali
La facciata è l’insieme delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali che connotano l’edificio, rappresenta il suo involucro esterno, per il quale vige il divieto di alterarne il decoro estetico.
Fanno notoriamente parte della facciata elementi come cornicioni o marcapiano, colonnine, fregi, stucchi, mensole, etc.
Per quanto concerne la giurisprudenza, la facciata e i suoi elementi costituiscono parte comune dell’edificio condominiale, al pari dei muri maestri.
E i balconi che compongono una facciata?
La legge ritiene che essi siano elementi accidentali esclusi dalla proprietà comune anche se inseriti nella facciata: tuttavia, la realtà delle cose è abbastanza diversa, per cui oggi giorno si ritiene, più correttamente, che gli elementi decorativi del balcone costituiscono parti comuni.
Qual è la conseguenza pratica di tale nuovo orientamento giurisprudenziale?
Che, nel caso di ristrutturazione della facciata dei balconi, la spesa ricade su tutti i condomini.
Le spese necessarie per la manutenzione e ristrutturazione dei balconi e delle facciata dei balconi vanno ripartite in base ai millesimi di proprietà, anche tra i possessori delle autorimesse o dei box interni all’edificio (regola che non vige invece nel caso in cui questi siano collocati in corpi di fabbrica separati).
Finora abbiamo chiarito le tipologie di balconi esistenti, e cosa prevede la legge in merito alla ripartizione delle spese per la ristrutturazione dei balconi e delle loro facciate nel caso in cui si viva in condominio.
Ma per quale motivo ristrutturare?
Perché il tempo degrada, e quindi in media ogni venti anni degli esperti dovrebbero procedere alla tinteggiatura, intonacatura, e appunto alla ristrutturazione dei balconi che, fortemente esposti agli agenti atmosferici, sono soggetti a ossidazione delle parti in acciaio, aumento del proprio volume per effetto della ruggine, pressione interna sul calcestruzzo e sulle malte di rivestimento con conseguente distacco di queste, rischiando addirittura di diventare pericolosi.
A provocare il degrado maggiore sono le infiltrazioni d’acqua: se centrali o a ridosso del muro verticale dello stabile, i danni si evincono sotto forma di macchie della tinteggiatura e, nel tempo, di disfacimento o distacco dell’intonaco dall’intradosso; se invece l’infiltrazione avviene in prossimità del perimetro esterno, potrebbe determinare il pericoloso distacco di parti del frontalino.
Ecco perché sarebbe meglio prevedere una manutenzione assidua e una ristrutturazione dei balconi “preventiva”, piuttosto che ricorrere a interventi di urgenza, che risulteranno anche più radicali e costosi, spesso necessitanti di piattaforme aeree, quando “basterebbe” procedere alla pulizia del ferro arrugginito e all’applicazione di un prodotto anti-ossidante, al rinzaffo con intonaci premiscelati tixsotropici e fibro-armati, alla finitura con rasante premiscelato e alla tinteggiatura.
Chiaro però che se i danni sono stati provocati ad un’infiltrazione, non si dovrà agire solo sugli effetti, ma anche sulle cause, magari con il rifacimento della impermeabilizzazione e della pavimentazione, altrimenti, nel giro di poco, ci si ritroverà nella medesima situazione!
